2100年01月01日

このサイトについて

超高層マンション、タワーマンションの明日を考えるサイトです。
ご意見、ご感想など、掲示板 またはコメント欄にお寄せください。
posted by 管理人 at 00:00| | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年11月02日

日照条件のよい住戸の間取り図だけを掲載している広告

大手町駅直通7分、駅徒歩6分。総戸数155戸、32階建。販売戸数未定、1LDK(39.42m2)〜3LDK(114.16m2)。販売価格未定。平成20年2月下旬竣工(本チラシ掲載日の1年3カ月後)。


― 都心へのアクセスが良好な、地上32階建ての超高層マンション。
  ・約76%が心地よい開放感の広がる角住戸。

  ・各フロアには、内廊下を中心として住戸をコの字型に配置。

  ・1フロアの住戸数を4〜6戸とし、約76%(155戸中119戸)が角住戸の開放感に優れたプランを実現しました。

タワーマンションの最大のメリットは、眺望の良さ(ただし、上層階住戸に限る)。

一方、デメリットを挙げていくとキリがないのだが――。

住戸の位置による日照条件のバラツキは、タワーマンションの大きなデメリットのひとつ。

本広告に掲載されている間取り図は全部で4つ。

これら4つの間取り図は、日照条件を含めて、総戸数155戸の間取りをどの程度代表しているのか?

あらためて、図に整理してみた(一部推定を含む)。

赤く着色した住戸が、広告に掲載されている間取り図であることを示している。

つまり、広告の4つの間取り図は、日照条件の優れた南側住戸や南面角住戸しか掲載されていないのだ!

逆にいえば、日照条件の劣後する北側角住戸の間取りが掲載されていないということ。

一部上場デベロッパーの広告でさえこの有様。

業界の自主ルール「不動産の表示に関する公正競争規約」に、間取り図の掲載ルールが規定されていないので、このような事態が生じているのだ。

このような事態を避けるためには、たとえば間取り図の位置が分かるキープラン(フロア全体の配置図)の併記を義務付けるだけで解決する。

間取り図の取り扱いにつき、ルール化すべし!

赤く着色した住戸が、広告に掲載されて
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

超高層マンションの低層階・中層階の住戸に何を期待するのか

東京駅直通8分、駅徒歩8分。総戸数869戸、47階建。販売戸数174戸、1LDK(58.74m2)〜3LDK(143.69m2)。販売価格3,390万円〜1億3,860万円、最多価格帯4,800万円。平成19年11月下旬竣工。


総戸数869戸、47階建ての超高層マンションの第2期の販売チラシ。

― 低層中層階住戸最終分譲
― 低層中層住戸の未販売分127戸をすべて販売いたします。
― 超高層マンションの最大のメリットは眺望の良さ。

当然のことながら、低層階・中層階の住戸があって、はじめて眺望の良い高層階の住戸が存在する。

ならば、高層階住戸に比べて眺望的に劣後する低層階・中層階の住戸のメリットはどこにあるのか?

低層階・中層階の住戸は、高層階住戸を支える、単なる縁の下の力持ちにすぎないのか――。

身もフタもないようだが、低層階・中層階の住戸のメリットはあまりない。

都心立地の利便性やスケールメリットを期待するのであれば、超高層マンションである必要はない。中層・大規模マンションであっても、都心立地の利便性やスケールメリットを享受することは可能だからだ。

47階建ての超高層マンションといえども、低層階・中層階の住戸は、眺望的に恵まれていないので、資産価値(希少価値)は高くない。

資産価値が高くないのに、低層階・中層階の住戸には、高層階住戸と同様のデメリットがある。

超高層マンションであるがゆえの、大震災時の機能不全リスクやスラム化リスクだ。

モデルルームの販売員は、このあたりのリスクをどのように説明するのだろうか―。

ICレコーダー持参で、しっかり確認しよう。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月18日

新築マンション・アクセスランキング(トップ50)

日経住宅サーチ「新築マンション・アクセスランキング」(2006/10/10〜2006/10/16)に掲載されたトップ50は、次のとおりです。
---
1位 パークコート高輪ヒルトップレジデンス
2位 芝浦アイランド グローヴタワー 第2期
3位 ピアースコード等々力
4位 パークコート虎ノ門愛宕タワー
5位 パークシティ武蔵小杉 最終期(2期)
6位 (仮称)The TOYOSU TOWER 1期
8位 グランドメゾン杉並シーズン
9位 ピアースコード自由が丘
10位 みなとみらいミッドスクエア ザ・タワーレジデンス

11位 パルテール富士見ヶ丘
12位 ウェリス麻布狸穴
13位 ガーラ神田岩本町
13位 ダイアパレス飛鳥山
15位 キャナルファーストタワー
16位 パークタワー横濱ポートサイド 第1期
17位 タイムズアリーナ千葉中央
18位 グランスイート虎ノ門
19位 パークシティ豊洲 第2期
20位 WORLD CITY TOWERS CAPITAL TOWER(ワールド シティ タワーズ キャピタルタワー)

21位 グランシティ鎌倉植木の杜第2期
22位 福島ガーデンズタワー
22位 レーベンハイム東戸塚エス・プレイス
24位 Brillia Tower KAWASAKI
25位 エルディア
26位 ザ・フォレストレジデンス
27位 リリーベル幕張サーモス
27位 ベルディオ三鷹レジデンス
27位 ローレルスクエア大阪ベイタワー
30位 グランド・ガーラ新宿

31位 ザ・ガーデンプレミアム
32位 グランシティユーロリゾート葉山南第1期シーサイドステージ
32位 フェアリーヴァカンスプロジェクト(レーベンスクエア川口シルフィア)
34位 ザ・ガーデンズ日吉本町
35位 ローレルスクエア学研奈良登美ヶ丘 I
35位 パークタワー船橋
37位 シティタワー高輪
38位 D’クラディア荻窪
38位 THE KOSUGI TOWER
38位 パークマンション白金台サンク

41位 WORLD CITY TOWERS AQUA TOWER(ワールド シティ タワーズ アクアタワー)
42位 レジデンス・ザ・武蔵小杉
43位 サウスアリーナ鎌倉大船
44位 サーパス船橋山手
45位 サニーコート多摩センター 壱番館
46位 グローリオ三軒茶屋
47位 ピアースコード目黒洗足
48位 リビオレゾン小石川
48位 プラウド横濱岸根公園
50位 パークハウス赤坂氷川
posted by 管理人 at 14:32| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月28日

首都圏平均下落率以上に下落している超高層マンションの中古物件

有楽町駅直通10分、駅徒歩6分。総戸数1,149戸(2棟)、54階+45階建。販売戸数1戸、2LDK(81.08m2)。販売価格4,150万円 3,980万円。平成16年12月竣工済み。


8ヵ月前に竣工した超高層ツインワターの中古物件。54階建てマンション棟にある9階の西向き住戸。

1カ月前のチラシと見比べてみると、9階の西向き住戸であることも間取りも全く同じ。

ということは、1カ月経ってもまだ、転売先が見つかっていないということか――。

でも、販売価格だけは、4,150万円から3,980万円と170万円値下げされている。新築時の販売価格が「3,000万円弱(7月21日販売員への電話照会による)」であったことを考えると、まだまだ強気の価格設定ということか。

---
国土交通大臣指定財団法人 東日本不動産流通機構が2005年8月10日に公表した「月例マーケットウオッチ」( http://www.reins.or.jp/trend/trend21-f.html )によると、首都圏の中古マンション市場の動向は次のとおりだ。

首都圏マンション成約件数は、全体で2,279件、前年比+6.50%と4ヶ月続けて増加した。

成約u単価では、32.36万円(前年比+2.99%,前月比▲1.09%)と前月比で2ヶ月続けて下げた。

また、成約平均価格は、2,072万円(前年比+2.95%,前月比▲1.29%)とu単価同様、前月比で2ヶ月続けて下げた。

成約平均面積については、先月同様64u台となっている。
このレポートによれば、成約平均価格は前月比▲1.29%と2ヵ月続けて下落していることになっている。

一方、本物件の超高層住戸の販売価格は1ヵ月で4.1%(=170万円÷4,150万円×100)の下落。

同レポートの首都圏平均下落率(▲1.29%)を大きく超えて下落している超高層マンションの中古物件もあるということか・・・・・・。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月16日

超高層マンションのフィットネス施設保有率は3割!

最近の超高層マンションは、バルブ期に比べて、無駄な共用施設が少なくなったのだろうか?

実態を探るべく、リクルート社の「住宅情報ナビ」に登録されている首都圏の分譲マンション全1,100件(2006年8月13日現在)のフィットネス施設・キッズルーム保有率を調べてみた。

フィットネス施設については、低中高層マンション(20階建て未満)はたったの1%しか保有していないのに、超高層マンション(階建て20階以上)は約3割も保有している!

また、キッズルームについては、低中高層マンションは8%しか保有していないのに、超高層マンションは約5割も保有している!!

低中高層マンションの中には、小規模なマンションも含まれているだろうから、フィットネス施設やキッズルームの保有率が低いのは、想定の範囲内だが―。

それにしても超高層マンションの約3割がフィットネス施設を保有しているとは、まだまだ販促目的の共用施設が多いようですね。

共有施設の有無比較
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月13日

08/05〜08/11

※日経住宅サーチ
(08/05〜08/11)
---
1位:マリナゲートタワー →
2位:THE TOKYO TOWERS UP↑
3位:パークシティ豊洲 UP↑
4位:シティタワー九段下 UP↑
5位:THE CENTER TOKYO DOWN↓


posted by 管理人 at 17:36| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

マンションの老朽化問題は、低層でも超高層でも同じか?

マンションの老朽化は、低層マンションでも超高層マンション(階建て20階以上)でも同じか?

たしかに最近の超高層マンションは、高強度コンクリートやSI(スケルトン・インフィル)構造の採用によって、従来よりも長期使用に耐える物件が登場している。

でも、超高層マンションの歴史は浅く、その維持保全については、従来の経験知では必ずしも対応できない部分があるかもしれない。

それにも係らず修繕積立金が低中層マンションと変わらない月額であることが、将来の積立金不足(修繕不能)問題に波及する可能性を指摘しておきたい。

百歩譲って、超高層マンションに、どんなに建築技術的な(ハード面での)改善が施されたとしても、社会構造的な(ソフト面での)改善が施されない限り、老朽化問題は低層マンションの比ではないというのが筆者の結論。

社会構造的な問題とは――。

超高層マンションの高層階と低層階の住民の経済格差に起因している。
一般的に高層階に住む人は、経済的に余裕のある人だ。

一方、低層階に住む人は、
・SOHOで都心での執務を必要とする人。

・郊外に戸建を持ち、平日の「痛勤」回避用に2つ目の住居を都心に持つことのできる経済的に余裕のあるビジネスパーソン。

・都心の超高層マンションにあこがれ、高層階の住戸にはチョット手が出ないが、安価な低層階の住戸ならば購入可能な人。


問題は、3つ目のケース。

たとえ大幅な値引きで、低層階の住戸を手に入れることができたとしても、その後、月々の管理費・修繕積立金などの負担に耐えていかなければならない。

エレベーターをよく使う高層階の住人も、エレベーターをほとんど使わない1階の住人も、毎月の管理費・修繕積立金の負担は、専有面積あたりにすれば変わらない。

経済的に余裕のある高層階の住人とそうでない低層階の住人が同じ金額を支払うということは、当然、低層階の住人のほうが負担は大きいはずだ。

経済的に余裕のない低層階に住む住人が、高い費用負担に耐えられなくなったとき、超高層マンションのスラム化は、低層マンション以上に加速する可能性がある。

高層階と低層階の住民の経済格差 ―― 超高層マンションが本質的に抱えている社会構造的な(ソフト面での)問題だ。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年04月14日

「駅前最高峰を誇る」超高層マンションの天井高が「3.60m」って?

秋葉原駅直通17分、駅徒歩2分。総戸数163戸(事業協力者住戸43戸を含む)、24階建。販売戸数24戸、1LDK+2S(67.01m2)〜4LDK(84.16 m2)。販売価格未定。平成19年5月下旬竣工(本チラシ掲載日の1年1カ月後)。


駅前に建つ24階建て超高層マンション。

駅前最高峰を誇る プレミアムスイート。


最近ではまったく珍しくもない24階建てで、「駅前最高峰」を誇る根拠は何か?

広告の一番下に、ゴマ粒大の文字で次のような注釈がある。

エリア(〇〇区・△△区)内で最高層のタワーマンションです。(過去20年間のデータを基にしています。平成17年10月、MRC調べ)


なるほど、「エリア(〇〇区・△△区)」を限定することで、「最高峰」を誇ろう、というデベロッパーの地域限定作戦か―。

はたして、この地域限定作戦に問題はないのか?

(社)首都圏不動産公正取引協議会のホームページに掲載されている「特定用語の使用基準」のQAは、次のとおりだ。

■Q■
「○○マンション No.1の資質※」と記載し、「※当マンションは、過去10年間、△△エリアで、A駅から徒歩10分以内・総戸数100戸以上・全戸75m2以上・南向き・自走式駐車場全戸分設置という条件をすべて充たす唯一のマンションです。」と根拠を明示すれば、「No.1」と表示しても問題はありませんか。

■A■
「No.1」との表示は、表示規約第18条第2項第2号の特定用語に該当しますが、表示の条件は、当該マンションのみがすべての条件に該当するように恣意的に選んで設定したものと考えられ、このような条件下による根拠は、同項に規定する「当該表示の内容を裏付ける合理的な根拠」とはいえないため、表示することはできません。


表示規約第18条第2項第2号の特定用語というのは、「日本一」「日本初」「業界一」「超」「当社だけ」「他に類を見ない」「抜群」といって、他の物件よりも優位に立つことを意味する用語のこと。

本日の広告で使われている「最高峰」という表現は、どちらかといえば、表示規約第18条第2項の特定用語ではなく、第4号の特定用語にあたる。

第4号の特定用語とは、「最高」「最高級」「極」「特級」など、最上級を意味する用語のこと。

第2号であれ第4号であれ、本物件が最高峰であることを謳うために「当該マンションのみがすべての条件に該当するように恣意的に選んで設定した」感は否めない。
---
本物件のキャッチコピーでもう一つ引っかかるのは次の表現。

広さだけでなく、天井高にも気を配りました。約3.6mの高さを確保したプランでは、伸びやかに広がっていく開放感を堪能していただけます。


え〜、天井高が3.6mもあるのか、すごい!
と思って、よく調べていくと―。

23・24階フロア LD&主寝室 天井高約3.60m


これだけのチラシ情報では、天井高3.6mの内容がまだよく分からない。
本物件のホームページをみて、ようやく分かったことは―。

最上層の2フロアのみ約1.5層分の高さを確保し、リビング・ダイニングの天井高を3.6mとしている事実。

なんだ、最上階の住戸のリビング・ダイニングだけが天井高が3.6mということか。

「駅前最高峰」だとか「天井高約3.60m」だとか、消費者に誤認させやすい、ずいぶん紛らわし表現ですな。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年02月15日

高層マンション子育ての危険

高層マンション子育ての危険(織田 正昭著)」に超高層マンションで子育てに向いているかどうか、チェックリストが掲載されている。

あくまでも目安(絶対的なものではない)とのこと。

超高層マンションに関心のある方は、一度チェックされてはいかがだろうか。

こんな人は高層マンションの子育てには向いていません。
---
1.子どもは高いところにいてもまったく平気でいる
2.子ども連れの外出は面倒くさいと思う
3.周囲の振動・騒音などがすごく気になる
4.ベランダから物を投げ落としたことがある

5.ベランダも子どもの遊び場として活用している
6.外出時、帰宅時に周囲の不審者・不審物は特に気にならない
7.非常時の避難方法・連絡方法にあまり関心が無い
8.エレベーターにのるとき、事故・犯罪は特に気にしない
9.知らない人が来たら親切に用件を聞いてあげる
10.家の外でも中でも子どもは常に自分の目が届く範囲にいないと不安だ

11.外出時には、窓を開け放して外出することが多い
12.近所付き合いはわずらわしいと思う
13.趣味、サークル活動には興味・関心が無い
14.子どもに本を読んであげるよりもテレビを見せることが多い
15.子どもが家の中で遊んでいるとわずらわしい

16.在室していても常に窓を閉め切っている
17.何かとストレスを受けやすいほうだ
18.なんとなくからだの調子がよくない
19.家族一緒の食事はすくない
20.お父さんまたはお母さんは家でタバコを吸うことがある

21.自分の体重や血圧はあまり気にならない
22.家の中で簡単な運動・体操をすることはない
23.幼少時から子ども専用の部屋は必要だと思う
24.育児をしていると社会的に取り残されないかといつも不安だ
25.育児はやはり女性(母親)の仕事だと思う
---



“はい”の数;


20個以上 ⇒あなたは高層マンションでの育児に向いていません。もう一度根本的に住み方を考え直してください。
15個以上 ⇒要注意です。住み方の改善が是非必要です。
10個以上 ⇒高層マンションでの育児は可能です。でも油断は禁物です。
5個以上 ⇒今の住み方で大丈夫です。
4個以下 ⇒高層マンションでの育児に向いています。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月22日

超高層マンションが4棟立ち並ぶ世界

銀座一丁目駅直通8分、駅徒歩8分。総戸数415戸、42階建。販売戸数未定、1LDK(60.22m2)〜4LDK(109.23m2)。販売価格未定。平成20年2月竣工。


都市再生機構が開発推進している地区面積16.4ha、総戸数約6,000戸の一画に建つ、湾岸エリアの超高層マンション。

超高層マンションのメリットは、眺望と立地(都心へのアクセス)の良さに尽きる。

本物件は、「毎日、銀ブラしてもいい」とPRされているように、たしかに都心へのアクセスはよい。

でも、肝心の眺望については、どうだろうか――。

本物件の南側には、すでに2005年の4月に竣工している54階建ての超高層ツインタワーが立ちはだかっているし、敷地南側に隣接して1年半後(2007年3月)には44階建ての温泉付きマンションが駄目押しのように立ちはだかる。

南側に立ち並ぶこれらの3つの超高層マンションは、42階建てである本物件よりも背が高いので、当然ながら南方向の眺望は期待できない。

また、敷地の北隣にも詳細は不明だが、2009年までには超高層マンションが建つ予定だ。

西方向についても、2008年から超高層賃貸住宅と業務棟が計2棟建設される計画になっている。

だから本物件から眺望が期待できるのは、東向き住戸だけということになる。

それにしても、超高層マンションが南北方向に4棟も立ち並ぶ。首都高からの眺めは異様な光景に違いない。

超高層マンションが4棟立ち並ぶ世界
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月13日

超高層マンションのメリット・デメリット

超高層マンションのメリット・デメリットについて、ネット上の匿名掲示板ではさまざまな意見が飛び交っている。

日本建築学会の会報である「建築雑誌」2005年8月号の記事「建築のここが知りたい/超高層マンション」から、二人の対照的な意見(要約)を紹介しよう。

■業界人:三菱地所設計の役員氏の意見(デメリットへの言及なし)。

― 都市の公園や利便施設を有効に利用できる立地、土地の高度利用による販売価格の低下、高層階からの眺望の良さや充実した共用施設など

― 免震構造や制震構造、快適な住宅設備や魅力的なインテリアなど、居住者が最新のソフトやハードを享受できる

― 真の価値は、超高層マンションが都市居住者の多様なライフスタイルやニーズを受け止める都市住宅として、高いポテンシャルを備えている

― 住戸の規模や各住戸のプランニングの自由度を高め、多様なライフスタイル・ライフステージに対応した多種多様なプランが実現され、同時に将来の変化に備えた可変性も担保されている

― これは、戸境壁を構造壁として利用するため、プラニングの自由度が相対的に低くなる一般的な板形状マンションとの大きな違い。



■学識者:奈良女子大学生活環境学部 瀬渡章子教授の意見(メリットについては省略。デメリット中心に要約)
― 周辺地域・住民にとっては、電波障害、日影、風害、景観などの問題

― 居住者にとっては、住戸と地上との距離の乖離に加えて、建物の大規模性、多くの共用空間、住戸の閉鎖性等に起因する災害時の諸問題、子供の外出行動の阻害・子育て困難、住環境ストレス、防犯性低下、コミュニティ形成などの問題

― ライフライン停止時の問題は深刻。建物の被害が少なくても、周辺で大規模火災が発生すれば居住者は階段による避難を余儀なくされる。地震で停止したエレベーターの安全確認が済むまでの間、階段を使って生活物資や飲料水を運ばなくてはならない。

― (防犯性について)1棟に数百戸が入居するために共用玄関の人々の出入りは頻繁で、外来者も容易に入れることを念頭におく必要がある。

― 分譲の場合、大規模修繕費用の増加や居住者の合意形成等、管理上の問題がある。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月21日

超高層マンションの中古価格は新築価格より高い?

有楽町駅直通10分、駅徒歩6分。総戸数1,149戸(2棟)、54階+45階建。販売戸数1戸、2LDK(81.08m2)。販売価格4,150万円。平成16年12月竣工済み。


湾岸エリアに建つ竣工済みの超高層ツインタワーマンション9階の2LDK住戸を仲介しているチラシ。

本物件は、超人気につき完売だったはずでは?

電話で確認してみた。

― 筆者「7ヵ月前に竣工したばかりの物件ですが、『未入居』住戸でしょうか?」
― 男性販売員「『未入居』です」

― 筆者「売れ残っていた、ということですか?」
― 男性販売員「購入された方が、まだ住まないうちに転売されることになりました」

― 筆者「転売理由は何でしょうか?」
― 男性販売員「転勤によって、マンションを手放されることになりました」

― 筆者「『引き渡し時期/相談』となっていますが、どういう意味でしょうか?」
― 男性販売員「手付け金を1割程度入れていただき、銀行の抵当権を抹消し、残りの金額を納めていただいたうえで、引き渡しとなります。通常、1ヵ月程度要しますので、売主さんと日時を調整していただくことになります」

― 筆者「販売価格が4,150万円となっていますが、新築時の販売価格はいくらだったのでしょうか?」
― 男性販売員「すぐわかる資料が手元にありませんが、3,000万円弱だったかと思います」

― 筆者「中古物件なのに1,000万円以上も値上がりしているのですか?」
― 男性販売員「タワーマンションの場合、新築時よりも高くなっているようです。売主さんと交渉して、数%くらいなら下げることも可能だと思います」

(筆者:タワーマンションの中古価格が、新築時よりも高いケースもあり得るが、一般的な傾向と言い切るには無理があるのでは・・・・・・)

― 筆者「物件概要に2LDK+Sとなっていますが、『S』とは何ですか?」
― 男性販売員「収納のことです」

― 筆者「収納ですか―」
― 男性販売員「間取り図の玄関脇の『Sto.』とあるのがそうです」

― 筆者「部屋ではないのですね」

(筆者:通常、2LDK+Sといえば、Sはサービスルーム(=法的な採光を確保できない部屋)であることが多い。本物件の場合、壁際の狭い収納スペースを『S』と称している)

― 筆者「チラシの住戸は54階建ての9階で西向きとなっていますが、隣のタワーマンションから丸見えではないですか?」
― 男性販売員「隣のタワーとの間に道路があるので、そんなに気にならないと思います」

― 筆者「9階以外の住戸はありますか?」
― 男性販売員「今回ご案内できるのは、9階の住戸だけです」

理由はどうあれ本物件が、売れ残り住戸ではなく、転売住戸であることは確かなようだ。

でも新築時の4割増し(=4,150万円÷3,000万円)とは、ずいぶん強気の値付けですな。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月17日

超高層マンションのヘリポートは機能するのか

東京駅直通3分、駅徒歩8分。総戸数260戸、37階建。販売戸数未定、1LDK(44.32m2)〜4LDK(126.49m2)。予定販売価格3,100万円台〜13,000万円台。平成19年12月末竣工。


秋葉原に建つ地上37階建ての超高層マンション。

秋葉原は、生活するのに適した地域か?

日常的に緑や河川に接することができる場所が近くにないので、少なくとも子育て世代には向いていない。

では、どのような人が、秋葉原の超高層マンションに住むのか?

― 高層階は、IT関係の勝ち組社長。

― 中層階は、シングルやDINKSで経済的に余裕のある人たち。

― 低層階は、IT関係の発展途上にあるSOHOか――。

子育てを終え、都心ライフを楽しみたい老夫婦が、利便性の高い超高層マンションに住むケースが増えているが、秋葉原という情報発信基地では、心が癒されないだろう。

---
たしかに地上37階の眺望はすばらしいものがあるが、大震災などの非常時のリスクとの引き換えだ。

建物高さが31mを超えると普通の消防車は届かない。法的にはヘリポートの設置義務はないのだが、超高層マンションでは屋上にヘリポートを設置しているケースがいくつかある。

本物件の屋上にも、ヘリポートが設置されているが、いざ大震災というときに役立つのか疑問だ。

天候によっては活動が制約されるし、そもそも膨大な被災者が発生するような大震災時に、すぐにマンションの屋上まで救助に来てくれるのか――。

東京消防庁が所有しているヘリコプターは、中型3機(座席数13席〜14席)、大型3機(座席数23席〜27席)の合計6機しかない。

屋上で救助ヘリの到着を待つような状況が発生しないことを祈るしかない。

---
超高層マンションの火災は、1989年に江東区の超高層マンションの事例が有名だ。

玄関が開放されていたために、廊下側に煙が流出し、避難と消火活動に困難を極めた。幸い人命被害はなかったが、当時最高高さでのマンション火災はとてもショッキングな出来事であった。

このあたりについては、「超高層マンション、暮らしてみれば…(加藤 純子 著)」の「第6章 タワーリング・インフェルノ実況版」に詳しい。

超高層火災を間近に見た、著者の生々しい実況談は、なかなか読み応えがある。

超高層マンションの購入を検討する人は、一読されることをオススメする。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月14日

識者による超高層マンションに係わる緊急討論会の結論は?

東京駅直通8分、駅徒歩8分。総戸数869戸、47階建。販売戸数440戸、1LDK(42.79m2)〜4LDK(171.54m2)。販売価格2,860万円〜1億8,540万円、最多価格帯4,900万円台。平成19年11月下旬竣工。


2年以上も先の竣工なのに、精力的にチラシを打っている、47階建ての超高層マンション。

「多くの人たちは超高空の住まいにあこがれる。50年ほど前に学者たちが高空住居の生理的な課題、子育てに向かないことを警告したことは、何事も無かったように、ただ願望の超高層なのである。果たして大勢で渡れば超高層住宅という赤信号は危険ではなくなったのだろうか」

「超高層集合住宅の可能性と問題点」と題して、2005年7月11日(月)に日本建築学会主催の緊急研究討論会が開催された。

会場定員の200名に近い参加があり、補助席が出された。日本建築学会主催の討論会としては、異例なほど多くの人が参加し、この問題への関心の高さがうかがわれる。

上記の赤信号文章は、パネラーのひとりである服部先生(千葉大学)が配布資料に書かれたものだ。

全パネラー6名のうち、デベロッパーの1名を除くと、残りは全員大学の先生。

建築系の先生3名、環境心理学の先生1名、母子保健・居住環境に詳しい医学部の先生。

3時間15分の討論会で結論が出たわけではないが、次のような超高層マンションに係わる問題の共通認識は高まったようだ。

※次の文章は、パネラーの渡瀬章子先生(奈良女子大学)の配布資料からの抜粋。

■防災(火災や地震時の情報伝達や緊急避難への不安)
阪神淡路大震災では、エレベーターが停止した際の高齢者や身障者の階段昇降、水などの生活物資の運搬が極めて困難になった。

■防犯
超高層住宅は、住戸規模が大きく、エレベーターを利用する人々が顔見知りになる割合が低く、エレベーター利用時の不安感が高い。

■心身への影響
高層化に伴う外出機会の減少は、心身のストレスを増大させ、高血圧症や妊娠障害などの出現率を高めるという報告がある。
子供の外出機会の減少・発達障害
母子密着が過度になることによって幼児の生活習慣の自立が遅れる傾向にあることも報告されている。

■コミュニティ形成
高層化は、人々を単に地面から切り離すだけでなく、周辺環境にたいする関心を希薄なものにし、良好なコミュニティ形成のチャンスを奪うものである。


このような超高層マンションの問題が、社会全般に広く認識されていないこと自体も問題である、とパネラーから指摘された。

母子保健・居住環境に詳しい織田正昭先生(東大医学部)の次のコメントが印象的であった。

超高層住居の母子の健康への影響を証明することは難しい。居住環境の変化に対して、証明する(研究の)スピードが追いつかないからだ。たとえ証明できなくても、問題を提起し、次世代につなげてくことが重要だ。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月10日

賃貸住戸率70%の超高層マンションは、スラム化を回避できる?

有楽町駅直通7分、豊洲駅直結(徒歩1分)。総戸数560戸(分譲総戸数87戸、都市再生機構賃貸住宅395戸含む)、40階建。販売戸数未定、1LDK(45.88m2)〜4LDK(100.78m2)。販売価格未定。平成18年9月竣工。


2つの駅が直結した40階建ての超高層マンション。

タワーライフの醍醐味を感じる、豊かな開放感や雄大な眺望をお楽しみいただけます。


眺望の良さをうたった、超高層マンションは多々あるが、本物件の特徴は、次のコピーに表れている。

33階以上の上層階を中心とした分譲住戸をご用意しました。


ということは、32階以下の住戸は、分譲ではないのか?

「物件概要」によると、住宅総戸数が560戸。うち分譲総戸数が87戸で、都市再生機構による賃貸住宅が395戸だ。

でも、数が合わない。

78戸(=560戸−87戸−395戸)の住戸が分譲住戸でないとすれば、いったい何なのか?

電話取材してみた。

― 筆者「住宅総戸数が560戸。分譲総戸数87戸、都市再生機構賃貸住宅395戸となっていて、数が合いません。87戸分は、どうなっているのですか?」
― 男性販売員「地権者用の住戸となっています」

― 筆者「チラシでは、33階以上が分譲住戸となっていますが、32階以下は、地権者と賃貸住戸なのですか?」
― 男性販売員「地権者の住戸は、最上階と中層階・低層階です。賃貸住戸は32階以下を予定しています」

― 筆者「最上階は地権者の住戸ですか・・・・・・。ということは、分譲住戸は、33階から39階ということですね」
― 男性販売員「いいえ、5階・6階も分譲住戸に割り当てる予定にしています」

本物件の最大の特徴は、総戸数560戸のうち、賃貸住戸が395戸(70.5%)と大きな比重を占めていることだ。分譲住戸は87戸(15.5%)、地権者住戸は78戸(13.9%)。

一般的に、大規模マンションの場合、維持管理・運営を実施するうえで、住民の合意形成に多大な労力を要することが多い。

特に、老朽化マンションの維持保全をどうするのか、建て替えるのかといった問題になると、住民の利害がなかなか一致せず、暗礁に乗り上げる。

でも、本物件の場合、賃貸住戸395戸の貸し主である都市再生機構が議決権の70.5%を握っているので、議事が進めやすい。

集会の「普通議決」であれば、区分所有者および議決権の各過半数(50%以上)の賛成で足りるから、都市再生機構が賛成票を投じれば、可決される。

また、建て替え決議を除く「特別決議」であっても、区分所有者および議決権の各4分の3以上(75%以上)の賛成でOKだから、都市再生機構の基礎票70.5%があれば、残り5%(=20戸)の上積み票が確保できれば、可決できる。

建て替え決議となると、区分所有者および議決権の各5分の4以上(80%以上)の賛成が必要。都市再生機構の基礎票70.5%に、残り10%(=56戸)の賛成票を取り込めれば、可決できる。

このように都市再生機構が70.5%の大きな議決権を有していることで、マンションの維持保全を適切に実施しやすいことから、マンションのスラム化問題を回避することができる。

マンションを分譲住戸だけで構成せずに、都市再生機構のような大資本による賃貸住戸を含めることは、大規模マンションのスラム化問題の解決策のひとつの姿なのかもしれない。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年06月03日

超高層マンションの方位別・階数別のm2あたりの分譲価格の傾向

東京駅直通8分、駅徒歩8分。総戸数869戸、47階建。販売戸数未定、1LDK(42.79m2)〜4LDK(171.54m2)。販売価格2,000万円台〜1億8,000万円台。平成19年11月下旬竣工。


ゆとりある住空間。約42.79m2から約171.54m2まで、130タイプを超えるプランニング
チラシに掲載されている9種類の間取り図は、2LDK(63.97m2)[3階〜23階]から2LDK(110.93m2)[40階〜44階]と、たしかにバリエーションに富んでいる。

なぜ、超高層マンションは、低・中層マンションと比べて、間取りのタイプが豊富なのか?

超高層マンションは、構造上躯体の重量を軽くする必要があることから、戸境壁(=住戸間の壁)は、耐力壁の役割を有しない軽量なものが採用されている。耐力壁でない戸境壁はレイアウトに自由度を持たせることが可能なので、プランニングにバリエーションをもたせることができるのだ。

− 予定販売価格帯/2,800万円台〜1億8,500万円台

「首都圏最大戸数・最高層タワー」ともなると、分譲価格に7倍近い格差が生じるものなのか―。

タワーの平面は「トライアングル・フォルム」なので、住戸の位置によって、眺望も日照条件も大きく異なる。

住戸の位置の違いにより、資産価値がどの程度違ってくるのか。分譲価格と階数・方位との関係を分析してみた。

本物件のホームページに掲載されている27種類の間取り図と予定販売価格から、住戸の方位別・階数別にm2あたりの価格を計算し、グラフに整理した。

分譲価格の傾向

このグラフからわかることは次の2点である。

40階前後を境に、m2あたりの分譲価格が跳ね上がる傾向にある。
なぜ、デベロッパーは、40階前後を境に分譲価格を高く設定しているのか?
近年、超高層マンションが増加しているとはいうものの、40階を超える物件は、まだそれほど多くない。40階以上の超高層住戸には、まだまだ希少性がある(=高値の設定が可能)というのがデベロッパーの判断なのだろう。

住戸の方位によって価格差がみられる。
m2あたりでみると、予想通り、南面住戸の価格が概ね高く、北面住戸は最安に設定されている。

南東VS南西については、概ね南東向き住戸のほうが価格設定が高い(市場価値が高いとうデベロッパーの判断)という結果になっている。

グラフの右上に跳びぬけたポイントがある。47階(最上階)、107.8万円/m2という住戸だ。南面向き、専有面積171.54m2、1億8,500万円の億ション。庶民には関係ない世界だ。

ちなみに、この億ションは、2LDK(3LDKでも4LDKでもない!)。はたして、どのような人が住むのだろうか・・・・・・。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年01月16日

超高層マンションの高層住戸で、ベランダ・ガーデンが楽しめるか?

六本木駅直通13分、駅徒歩5分。総戸数1,981戸、58階建。販売戸数未定、専有面積52.03u〜182.72u。販売価格未定。平成20年1月下旬竣工。


–総計画戸数2,799戸・東京最高層ツインタワーマンション 。

「東京都内で過去に分譲されたマンションの中で、58階建ては最高層」とのことである。

このキャッチコピーに間違いはない。ただ、現在計画中の物件を含めると、本物件の58階建てを超える物件もいくつかある。

50階建て以上の主な超高層マンションは、次のとおりである(「日経アーキテクチャ2003.11.24号」を参考に加筆・修正)。

本 プロジェクト名 階数 総戸数  竣工年
·西新宿3丁目西地区再開発 66階×2棟+50階 2,500戸 2010年度(予定)
·西富久地区市街地再開発 65階 1,100戸 2008年(予定)
·武蔵浦和駅西口第3街区 61階 750戸 2009年2月(予定)
·八王子駅南口地区 60階 540戸 2007年度(予定)
·勝どき6丁目開発事業 60階 2,800戸 2007年(予定)
·アクティ汐留 56階 768戸 2004年3月
·晴海3丁目西地区 56階 2,600戸 2012年(予定)
·エルザタワー55 55階 650戸 1998年7月
·センチュリーパークタワー54階 756戸 1999年3月
·Wコンフォートタワーズ 54階+45階 1,149戸 2004年12月
·勝どき駅前地区 53階 750戸 2009年(予定)
·晴海アイランド・トリトン50階 594戸 1998年2月

このように超高層マンションが大量に供給される背景には、広大な企業保有地や公共用地が売却されていることに加え、都市再生の規制緩和策が後押ししていることがある。

小泉内閣のもと2002年6月に施行された「都市再生特別措置法」によって、「都市再生緊急整備地域」に指定されると、用途地域や容積率などの規制が適用除外にできるので、超高層マンションの建設がやりやすくなるのだ。

さて、本物件は58階建てだから、最上階の住戸は、地上170m(=57×3m)を超える高さだ。

もちろん、地面を打つ雨音は聞こえない世界だ。

バルコニーのないリビングのガラス窓のすぐ足元から景観が広がっている。開かずの窓だから、ゴンドラをぶらさげて定期的な窓掃除が必要になるだろう。

超高層マンションで忘れてはならないのは、風が強いことだ。

以下に「建築基準法施行令」第87条(風圧力)に基づいて、58階(170m相当)の風圧力(=風の強さ)を試算してみよう。

前提条件などの詳細説明をはしょると、風圧力(=風の強さ)を計算する式は、次のようになる。

風圧力=0.6×1.7((高さ/450m)^0.2)^2×Gf(ガスト影響係数)×風力係数


この式に基づいて、10mの高さの住戸(3階相当)での風圧力を1としたときの50m、100m、170mの高さの風圧力の割合を求めると、それぞれ1.6倍、2.1倍、2.6倍となる。

つまり、地上10mの高さの住戸(3階相当)に比べて、高さ50m(17階相当)の住戸で1.6倍、100m(33階相当)で2.1倍、170m最上階(58階)で2.6倍もの強い風が吹くということ。

超高層マンションの高層部のバルコニーでは、洗濯物が飛ばされないように気をつけよう。ベランダ・ガーデンを楽しまれる方は、強風を考慮する必要がありそうだ。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(2) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年01月15日

超高層マンションが林立する地域に明るい未来はあるか?

東京駅直通8分、駅徒歩8分。総戸数869戸、47階建。販売戸数未定、1LDK(42.79u)〜4LDK(171.54u)。販売価格2,000万円台〜1億8,000万円台。平成19年11月下旬竣工。


都心に建つ地上47階建ての超高層大規模マンション。スーパーゼネコンの施工による免震マンションだから、大地震でもおそらく問題ないだろう。

建物構造的には問題ないだろうが、社会構造的には、大いに懸念されることがある。

多くの研究者が高層マンションの社会的問題を指摘しているが、建設業界の勢いにかき消されているのだろうか――。

ヨーロッパ先進国には高層マンションを禁止している国が少なくないそうだが、日本ではそのような動きは今のところみられない。

高崎健康福祉大学の松本恭治教授の論文(日本マンション学会誌 第20号 2004年12月1日)から、ヨーロッパ先進国が高層マンションを中止または禁止している論点を以下に紹介しよう。

–高層住宅居住者への公衆衛生的研究成果では主婦の精神的疾患が多いこと、子供に呼吸器系疾患が多いこと、乳幼児の自立が遅れること、親子が密着し過干渉が多いこと、社会心理の研究成果では社会的孤立者が生まれやすいこと

–死角が多く自然の監視機能が低下するため犯罪が発生しやすいこと、バンダリズムが生じやすく器物の破損が多いこと

–建物保全・安全確保の点からは管理費・修繕費用が過大になりやすいこと、災害に対して弱点が多いこと、近代建築の構成部材は安普請だから次の世代に譲り渡す優良な資産となり得ないこと

–市民の心のよりどころである教会建築を超えたり、市民社会の権利の象徴としての市庁舎の高さを超える建物を良しとしない伝統があること

–都市景観の観点からは高層住宅は軒線を揃え、連続性を協調した伝統的街並みと相容れないとの認識があること


大規模な超高層マンションともなると、村や小さな町のコミュニティのサイズを超えている。

将来を見すえた街づくり、優良な社会資本の形成の枠組みづくりは、本来的には行政の仕事だ。

でも、現状の超高層マンションの建設ラッシュは、デベロッパーによる人気商品開発のレベルですすんでいる。

超高層マンションが林立する地域に明るい未来はあるのだろうか・・・・・・。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2000年01月14日

免震マンションは心して選ぼう

東京駅直通24分、駅徒歩5分。総戸数1211戸、22階建。販売戸数未定、3LDK(70.52u)〜4LDK(122.72u)。販売価格2,800万円台〜3,700万円台。平成19年1月下旬竣工。


- 大切な家族と財産を守るために、すべての住棟に免震工法を採用

免震マンションは、基礎と1階床から上の建物部分の間に「積層ゴム」を挟んだ構造となっている。地震の激しい揺れを「積層ゴム」で柔らかく受け止めて、建物上部に激しい揺れを伝えない。

通常の耐震設計が施されたマンションは、大地震時の倒壊防止・人命確保の観点から設計されており、家具の転倒や非構造部材の破損はやむなしとしている。だから、震災後の機能回復、損傷復旧などのことを考えると安全ではあっても安心はできない。

それに対して免震マンションは、建物の倒壊防止・人命確保はもちろん、家具の転倒防止・非構造部材の破損を免れることから、大震災に対しても安心だ。
マンションの免震化がより安心できる居住環境の実現に向かっていることに間違いはない。

リクルートの『住宅情報ナビ』( http://www.jj-navi.com/ )に登録されていた首都圏の新築マンション全1,284件を調べてみると(2005年2月27日検索)、免震工法を採用しているのは、1.7%(22件)と少ない。

でも、20階以上のいわゆる超高層マンション88件のうち、15%(=13件÷88件)も免震工法が採用されているのは注目に値する。

なぜこれほどまでに、超高層マンションに免震工法が採用されているのか?

ビデオや携帯電話などのように、商品を差別化するために、高機能化、高付加価値化していくのは世の常だ。

マンションの免震化も商品の差別化戦略のひとつという事情に変わりはない。

でも、免震マンションの設計・施工には、高度な技術が必要だ。

ノウハウの少ない設計事務所やゼネコンが手掛けたマンションは危うい。

性能の低い免震マンションは、いざ大地震のときにこんなはずではなかったということになる。

建築技術に明るくない一般の人がマンションの免震性能を見極めるのは、ほとんど不可能に近い。

携帯電話であれば、使い勝手が悪ければ他社に乗り換える費用は大したことはないが、マンションを買い換えるとなると、一大事だ。

厄介なことに、大地震が起きてからでないと免震性能が確認できない。

免震マンションは、心して選ぶ必要がありそうだ。
posted by 管理人 at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


本 超高層マンションに明るい未来はあるか?メモ 掲示板
超高層マンションは、大震災時には無用の長物と化す?
免震マンションは心して選ぼう
超高層マンションが林立する地域に明るい未来はあるか?
超高層マンションが4棟立ち並ぶ世界
賃貸住戸率70%の超高層マンションは、スラム化を回避できる?
本 超高層マンションのメリット・デメリット メモ 掲示板
識者による超高層マンションに係わる緊急討論会の結論は?
超高層マンションのヘリポートは機能するのか
超高層マンションのメリット・デメリット
超高層マンションの低層階・中層階の住戸に何を期待するのか
超高層マンションの高層住戸で、ベランダ・ガーデンが楽しめるか?
本 超高層マンションの資産価値メモ 掲示板
超高層マンションの足元は脆弱?
超高層マンションの修繕積立金は足りているか?
超高層マンションの方位別・階数別のm2あたりの分譲価格の傾向
超高層マンションの中古価格は新築価格より高い?
首都圏平均下落率以上に下落している超高層マンションの中古物件
本 超高層マンション・オムニバスメモ 掲示板
高層マンション子育ての危険
マンションの老朽化問題は、低層でも超高層でも同じか?
超高層マンションのフィットネス施設保有率は3割!
日照条件のよい住戸の間取り図だけを掲載している広告
「駅前最高峰を誇る」超高層マンションの天井高が「3.60m」って?
×

この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。